RETOUR D’EXPERIENCE : Le programme alsacien « Je Rénove BBC » comporte un volet socio-économique important. Il porte notamment sur le coût des rénovations énergétiques et sur la rentabilité de telles opérations.
Les opérations de rénovation thermique des maisons individuelles du programme « Je Rénove BBC » (JRBBC) ont mené à une spectaculaire amélioration des performances énergétiques des logis alsaciens. De nombreuses études ont porté sur les interventions réalisées sur l’enveloppe ou sur les systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire. L’impact carbone des chantiers a également été scruté. Mais un autre paramètre apparaît crucial pour massifier le nombre de rénovations sur tout le territoire : leur prix et le temps qu’il faudra pour rembourser l’investissement consenti au seul rythme des économies d’énergies enregistrées. Les animateurs du programme ont donc consacré tout un rapport à cet aspect financier afin de déterminer, dans un premier temps, quel était le budget alloué aux travaux, puis, dans un second temps, à la rentabilité de ces rénovations.

Voici porté ci-dessous le détail des résultats :

Première indication, le coût d’investissement global comprend le coût de rénovation de l’enveloppe (murs, planchers, toiture, menuiseries), le coût du remplacement des systèmes de ventilation-chauffage et enfin, le coût de la maîtrise d’œuvre (hors coût d’accompagnement à l’étanchéité à l’air). Les chiffres présentés ici portent sur les montants hors taxes, et sont issus de factures certifiées acquittées, sur un panel de 120 opérations. Il apparaît que le coût moyen d’un chantier est de 68.100 € HT, soit environ 465 €/m² de surface habitable dans le logement. Cependant, les variations sont grandes d’une maison à l’autre et cette valeur est entachée d’un écart-type important de +/- 31.200 € (soit +/- 316 €/m²). Selon les solutions choisies, les entreprises retenues et les problématiques rencontrées, la facture peut donc passer de 13.139 € (pour le chantier le moins cher) à 207.804 € (pour le plus onéreux). Mais ce ne sont là que les deux valeurs extrêmes, statistiquement peu représentatives.

Sur ce coût global de 68.100 €, la rénovation de l’enveloppe représente à elle seule 48.600 €, soit 71 % du montant. La part moyenne du changement des systèmes de chauffage-ventilation s’établit à 10.800 € (soit 16 %) tandis que celle de la maîtrise d’œuvre se fixe aux alentours de 8.700 € (13 %). En analysant plus en détail ces trois lots, il est possible d’obtenir une répartition plus fine. Les auteurs de l’étude annoncent : « Sur le panel considéré, les coûts des travaux sur les différents lots de l’enveloppe sont très dispersés, comme en témoignent les coefficients de variation qui dépassent tous 80 % ». Cependant, il ressort que l’isolation des murs extérieurs reste la partie des travaux la plus chère de toute. Elle représente environ 40 % des coûts de rénovation de l’enveloppe, loin devant l’isolation des toitures (28 %), le remplacement des menuiseries (26 %) et l’isolation du plancher bas (5 %).
En moyenne, une isolation thermique par l’extérieur (ITE) reviendra à 108 € HT/m² posé, ce qui est plus qu’une isolation thermique par l’intérieur (ITI) à 71 € HT/m², les deux correspondant à des niveaux de performances « élevés » permettant d’atteindre la basse consommation. Les spécialistes notent une forte variabilité des coûts qui « peut s’expliquer par les différents matériaux mis en œuvre, les différentes épaisseurs concernées (…) mais aussi par la variabilité des difficultés de mise en œuvre ». Il ressort que la laine de verre en ITI est la moins dispendieuse, quand les solutions mixtes ouate de cellulose-fibre de bois en ITE sont les plus chères. Concernant les toitures, l’isolation des rampants par l’extérieur présente un coût moyen de 193 € HT/m² posé, soit deux fois plus que leur isolation par l’intérieur (79 € HT/m²) et quatre fois plus que l’isolation du plancher haut (seulement 47 € HT/m²). Là encore, les différences sont imputées au degré de complexité de l’intervention. Encore une fois, la laine de verre s’avère la plus économique en intérieur quand la fibre de bois est la plus chère en extérieur. Quid de l’isolation des planchers bas ? Son coût moyen est de 43 € HT/m² posé en sous-face, tandis qu’il n’est que de 28 € HT/m² pour de l’isolation sous chape. Les experts notent : « Le coût de la mise en œuvre en sous-face inclut notamment des coûts induits tels que la réalisation de caissons ou de parements de plâtre ». Cette fois, ce sont les isolants polyuréthane ou polystyrène qui tirent leur épingle du jeu, ouates et laines minérales étant plus chères. Quant au coût du remplacement des menuiseries, il variera de 557 € HT/m² de baie pour du double vitrage à 624 € HT/m² pour du triple. Toutefois, seul un faible nombre de maisons ont opté uniquement pour des menuiseries à triple vitrage. Du côté des matériaux, le PVC s’avère légèrement moins cher que le bois (541 € contre 611 € HT/m²).

Concernant les systèmes des maisons, la ventilation simple flux hygro B se révèle économique à 1.513 € HT, tandis que la ventilation à double flux, plus complexe, présente un coût moyen important de 5.666 € HT. Des interventions sur le chauffage principal et/ou la production d’eau chaude sanitaire ont également été constatées. L’étude précise : « En moyenne, il est constaté que les coûts d’une génération de chauffage double usage sont supérieurs à ceux d’une génération simple usage (10.732 € HT contre 8.515). Cette différence semble s’expliquer par le fait qu’assurer un double usage entraîne d’éventuels équipements supplémentaires (ballon de stockage, préparateur d’appoint) et un dimensionnement à une puissance supplémentaire ». Les chaudières gaz à condensation se montrent plus compétitives que les pompes à chaleur eau/eau et air/eau, dans un ratio du simple au double. Parmi les trois types d’émetteurs installés (radiateurs, planchers chauffants ou les deux), les coûts moyens observés sont proches les uns des autres, à plus de 7.200 € HT en moyenne.

Le programme JRBBC s’est également penché sur la maîtrise d’œuvre, nécessaire à la réussite des opérations au moyen d’une meilleure conception et coordination. Il ressort qu’une opération nécessitera, environ, 8.700 € HT de budget pour ce poste, soit 62 €/m² de surface habitable. L’écart-type reste important (+/- 47 €/m²) ce que les auteurs expliquent de deux manières : « Premièrement, les opérations présentent des degrés de complexité de travaux très variables, allant de la rénovation induisant uniquement des lots d’isolation par l’extérieur [à] un réaménagement intérieur et la construction d’une extension. Deuxièmement, en dehors du cadre du programme JRBBC, les différentes activités de maîtrise d’œuvre n’ont pas des niveaux de prestation identiques ». Le coût moyen d’une étude thermique, par exemple, s’établit à 1.230 € en moyenne. En ce qui concerne l’accompagnement à l’étanchéité à l’air, la réalisation de test intermédiaire nécessitera 1.000 €, tandis que le test final sera facturé 600 €…
In fine, toutes ces dépenses sont-elles justifiées face aux performances atteintes et aux économies réalisées ? La réponse est oui : « Selon les calculs réglementaires, les gains sur les factures énergétiques sont variables mais importants : médiane à 2.300 €/an (soit 190 €/mois) soit une division par trois. En pratique, la réduction de la facture énergétique constatée est plus faible, de l’ordre d’un facteur deux ». Les rapporteurs du programme JRBBC soulignent que pour la plupart des opérations, les coûts d’entretien et de remplacement influent très peu sur le coût global. Se basant sur les gains théoriques, les opérations sont donc rentables sur le long terme, avec ou sans aide. Statistiquement, 75 % environ des opérations deviennent bénéficiaires avant 30 ans, tandis que la médiane des temps de retour actualisés se situe aux alentours de 20 ans. Ils ajoutent : « Le taux de rentabilité interne est élevé : environ 8-10 % ». Sans compter que la valeur des logements réhabilités est augmentée. Si elle est prise en compte, elle engendre, « sur l’exemple étudié, une rentabilité des travaux dès la première année ». Une bonne nouvelle pour les propriétaires et pour les artisans.

Article paru dans Batiactu du 19 janvier 2018